Dans l’immobilier locatif, il est relativement difficile de s’en tenir à un seul bien : ce n’est tout simplement pas rentable, comme nous l’explique Philippe Germain, investisseur expérimenté et fondateur de la société CEG Invest. Pour augmenter son patrimoine, il est indispensable de développer son portefeuille immobilier au fil des années. C’est particulièrement vrai si vous comptez sur l’investissement locatif pour construire votre indépendance financière ou pour prendre votre retraite plus tôt. Philippe Germain nous conseille sur la stratégie à déployer.
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Pourquoi développer son portefeuille d’investisseur immobilier : les explications de Philippe Germain
L’objectif principal de l’immobilier locatif est de dégager des flux de trésorerie suffisants pour rembourser le prêt et générer des revenus complémentaires. Cette stratégie est difficile à mettre en place avec un seul bien. Philippe Germain déconseille par conséquent l’achat d’un seul appartement. Mieux vaut, nous explique le fondateur de CEG Invest, miser sur un immeuble à plusieurs appartements.
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Ce type de bien constitue un bon départ, affirme Philippe Germain, mais le portefeuille immobilier de l’investisseur a néanmoins vocation à se développer au fil du temps. Dans la pratique, peu d’investisseurs se contentent d’un seul logement ou d’un seul immeuble. L’immobilier est une passion, mais elle permet surtout de se constituer un patrimoine conséquent, grâce à l’effet de levier du crédit.
Ainsi, un portefeuille immobilier composé de plusieurs biens peut fournir un flux de trésorerie suffisant pour envisager une retraite confortable. Certains investisseurs génèrent suffisamment de revenus locatifs pour quitter leur emploi et se consacrer à l’immobilier à plein temps. Pour y parvenir, il faut d’abord acheter le premier bien.
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Connaître les règles du jeu dès le départ constitue un réel avantage, affirme Philippe Germain, qui consacre désormais une partie de son temps au mentorat et aux conseils qu’il prodigue aux investisseurs débutants. Lorsque l’investisseur participe à des projets d’envergure par le biais d’une levée de fonds au Québec, Philippe Germain recommande de se fier à la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers, qui assure la transparence des opérations financières.
Les conseils avisés de Philippe Germain
Le fondateur de CEG Invest recommande tout d’abord de définir avec soin ses objectifs. Les investisseurs immobiliers n’ont pas tous le même but. La stratégie d’investissement immobilier doit s’aligner sur des objectifs financiers précis. Par exemple, les investisseurs doivent réfléchir à leurs projets de vie et aligner leur stratégie d’investissement en conséquence.
Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas, explique Philippe Germain, et des connaissances financières de base sont indispensables. L’investisseur débutant peut évidemment se faire assister par un comptable ou avoir recours à une société d’investissement immobilier comme CEG Invest. Le taux de capitalisation permet par exemple de calculer le retour sur investissement d’un bien immobilier. L’investisseur doit aussi être attentif à ses flux de trésorerie. Ces derniers sont plus facilement positifs lorsqu’on enchaîne les investissements. Disposer de fonds propres permet plus aisément d’obtenir un crédit.
Dans la pratique, affirme Philippe Germain, l’investisseur avisé devrait toujours être en quête de biens intéressants. Une fois qu’il a effectué son premier investissement, il dispose en principe de bases solides pour convaincre les banques. Il a aussi acquis des compétences, par la pratique, et évitera plus facilement les écueils de ce type de projets.
C’est ainsi que procède Philippe Germain, avec sa société CEG Invest, dans le strict respect des lignes directrices de l’AMF Québec.
Comment développer son portefeuille immobilier selon Philippe Germain
Afin de développer son portefeuille immobilier, il est essentiel de tirer parti de l’effet de levier du crédit. La plupart des investisseurs immobiliers optent pour des durées d’emprunt plus longues afin de réduire les coûts mensuels, explique Philippe Germain. C’est ce qui leur permet de générer des flux de trésorerie positifs et de convaincre les organismes financiers de leur prêter de l’argent pour une nouvelle acquisition.
Une autre stratégie importante consiste à diversifier son portefeuille immobilier. La plupart des investisseurs se tournent tout d’abord vers l’immobilier résidentiel, mais le fondateur de CEG Invest conseille d’acquérir aussi des biens dans l’immobilier de bureaux et les commerces. Les terrains non bâtis peuvent venir compléter le portefeuille. Enfin, l’investisseur a tout intérêt, nous explique Philippe Germain, à participer à des projets d’importance, encadrés par des gestionnaires expérimentés, dans le cadre de levées de fonds supervisées par l’AMF Québec ou autres régulateurs.
Philippe Germain et l’AMF Québec
Comme l’explique Philippe Germain, l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers au Québec, surveille les levées de fonds ainsi que toutes les opérations financières de la province. Cette institution œuvre à accroître la transparence et la sécurité des transactions, renforçant ainsi la confiance des investisseurs et leur permettant de s’engager aux côtés des professionnels du secteur immobilier.
En période de récession économique, les investisseurs ont souvent une attitude prudente. Cependant, laisser un capital non investi entraîne sa dépréciation face à l’inflation. Philippe Germain recommande donc des investissements sûrs dans des actifs stables, tels que l’immobilier locatif et les immeubles collectifs. Dans ce contexte, l’AMF Québec joue un rôle essentiel en supervisant efficacement les marchés financiers, ce qui contribue à instaurer un environnement plus sécurisé et stable.
Cette stabilité est cruciale pour encourager l’investissement et favoriser la croissance économique. Les investisseurs ont pleinement confiance en l’AMF Québec pour protéger leurs intérêts et maintenir l’intégrité du marché financier.
